按：近日市政府办公厅印发了《关于进一步加强物业管理工作的通知》(渝办发[2007]280),对目前在物业管理方面存在的问题在政策上进行了进一步明确和规范。为使广大群众更好地理解相关政策，经市政府公众信息网约稿，市国土房管局公众信息网组织了此“政策解读”文章。

一、我市物业管理概况

    从1994年第一家物业服务企业注册成立以来，我市的物业管理经历了从无到有，从业主不接受到业主需要的十余年发展历程，目前，已经初具规模，取得了一定的成效。对此，建设部总经济师、全国物业管理协会会长谢家瑾同志给予了高度评价，认为重庆的物业管理工作在西部地区处于领先地位。

    我市现有物业服务企业1300多家，物业管理面积1.89亿平方米，覆盖率达54％，其中，主城区覆盖率达87％，2004年以后修建的住宅小区基本实行了物业管理；业主大会运作逐步规范，指导成立了业主委员会1124个。

    物业管理为改善广大市民的工作生活环境，维护小区社会稳定作出了较大贡献，协助履行了不少社会职能和社区服务管理职能。如消防安全管理（特别是限放烟花爆竹安全工作）、维护治安秩序、公共费用收缴、计划生育宣传等，特别是在2006年干旱和2007年洪涝等自然灾害中发挥了重要的作用。另外，我市物业服务企业充分吸收城市下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳力，解决了大量下岗职工和农村剩余劳动力就业和再就业问题（约有4.5万余人）。

二、存在的主要困难和问题

    近年来，随着我市物业管理覆盖面的不断扩大，居民对物业管理的要求不断提高，物业管理矛盾纠纷也随之增多，成为新的投诉和信访热点，涉及物业管理的人大建议、政协提案也在逐年增加。物业管理已引起社会各界的广泛关注。

    （一）物业管理法规建设滞后。一是物业专项维修资金缴纳管理和使用缺乏政策保障。二是物业管理服务收费管理急需调整。目前，我市物业管理服务收费执行的依据是《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[1999]398号）及《重庆市物价局关于重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中的有关问题的通知》（渝价[2004]778号）。三是《重庆市物业管理条例》急需修订。四是物业管理用房有待明确。五是物业管理区域界定较难。

    （二）业主大会难于召开，业主大会操作性不强。受物业管理参与意识、大会召开时间、场所的限制，业主大会召开难，决策难。另外，区县房地产行政主管部门从事物业管理行政管理的人员较少（一般为1-2人），难于对业主大会召开和业主委员会运作进行全面指导和监管，业主大会决策物业管理事务有时流于形式，个别业主委员会趁机越位代理行使了决策权。另外，业主委员会是由业主大会选举产生，业主委员会成员未履行职责，损害广大业主利益时，政府很难干预。因业主大会召开难，使得业主也难以撤销和罢免其业主委员会委员资格，监管乏力。

    （三）在物业管理活动中，相关行政管理部门职责不清。《重庆市物业管理条例》明确规定：房地产行政主管部门是物业管理主管部门，其他有关行政管理部门在各自职责范围内协同配合，但对相关行政管理部门的职责分工并未明确。物业管理涉及面广，问题复杂，如开发商遗留问题，消防占道、装修中的穿墙打洞、乱搭建、乱设摊点、噪声污染、油烟污染、宠物饲养、收取物管费、水电气费代收代缴等问题，这些问题都涉及到多个行政管理部门的职责，单靠房管部门“单兵作战”难以解决。

    （四）水电输差矛盾较多。虽然《条例》规定水、电、气、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终使用人收取，但供水、供电单位基本没有按照《条例》规定向最终用户收取有关费用。特别是上世纪９０年代及以前修建的住宅房屋，水电计量大多采用总、分表制，由于变损、线损和管损等原因，存在总、分表量差。物业服务企业不仅要无偿地为供水供电部门代收代缴水电费，有时还要垫付业主欠缴的水费或电费，造成了物业服务企业与供水供电部门、物业服务企业与业主的矛盾。

    （五）旧住宅小区难以引入物业管理。渝中区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区等主城区仍有较大量的旧住宅小区，居住环境较差，配套设施不完善，脏、乱、差及房屋立面破损严重、违章搭建、治安问题突出等情况普遍存在。目前，街道及居委会在旧住宅区的管理上虽然做了大量工作，但难于实施物业管理，没有形成一种长效管理机制，旧住宅小区的工作生活环境没有得到根本改善。

三、《通知》对物业管理若干问题作了相关规定

    随着物业管理矛盾纠纷的不断增多，我市的物业管理已引起市领导的高度重视，王鸿举市长作了专门批示，余远牧副市长召开专题会议，针对我市物业管理存在的诸多问题进行分析研究，在反复修改论证的基础上由市政府办公厅印发了《关于进一步加强物业管理工作的通知》。

    《通知》在以下几个方面作了明确的规定：

    一是明确政府各职能部门的职责，建立起物业管理矛盾纠纷协调处理的联动机制，使违规使用物业、违规装修等问题能得到切实解决；

    二是确立属地管理、分级负责的原则，要求各区县（自治县）人民政府切实加强对本行政区域物业管理工作的领导，加大落实街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会对物业管理企业的监督、协调力度，协调处理物业管理相关矛盾纠纷，并根据《物权法》和国务院新修订的《物业管理条例》，将物业管理重心下沉，让街道办事处、居委会具体实施业主大会成立召开和业主委员会选举（改选）以及物业管理企业指导监管工作，有效地解决业主大会监管难的问题。

    三是明确房地产行政主管部门要进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理工作，要求物业专项维修资金专户存储。

    四是明确建设单位按房屋总建筑面积3-5‰的比例在物业管理区域内配置物业管理用房，费用计入建筑成本。

    五是明确物业管理区域划分原则，规定配置的设施设备是共有的建设项目，划分为一个物业管理区域。

    六是开展旧住宅小区综合整治试点工作，探索改善旧住宅小区的居住条件的途径。七是要求进一步完善物业管理政策法规体系，尽快出台物业服务收费管理办法，并搞好政策法规宣传。

四、咨询投诉和方式

    我局目前已通过市政府公开信箱受理物业管理相关政策咨询及投诉，网址：http://www.cq.gov.cn/publicmail/citizen/WriteMail.aspx?intOrganizationID=96 。