我认为住房的宏观调控政策有四个原则。就是稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权。

我认为不应干预开发商定价自主权，也不赞成通过行政手段要求开发小户型的比例。而是应该用经济的手段引导，如税收或者财政政策等。很多行政政策不应过于调节微观层面的东西，而是要遵循规律。

———北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

本次楼市调整期或为8至10个月

中国的地产行业永远是最吸引眼球的战场。2007年，中国楼市有如“走火入魔”，以深圳、上海、北京、广州为代表的一线中心城市房价以平均每月两位数的速度保持了长达半年的高速增长。面对几乎失去理智的楼价，政府随即出台了上调利率、提高二套房首付、提高存款准备金率等一系列组合拳，一度几乎失去控制的房价终于在年底峰回路转，全国房价开始进入调整期。而此前房价涨幅较快的深圳市，亦在此轮降价行情中，以10%-30%的跌幅成为全国楼市风暴眼的中心。在深圳、广州等珠三角城市降价的示范效应下，全国楼市开始出现成交量萎缩、有价无市的观望状态，并一直持续到今年上半年。

2008年下半年，中国楼市走势如何？宏观调控对楼市是否会有所放松？在本报6月28日于深圳举行的“天玑财富特约·南都名家大讲堂———宏观调控下的中国地产走势”论坛上，与会专家认为，由于房地产行业的强劲需求，中国地产行业仍然长期看好，这一轮中国楼市的调整期可能为8至10个月，并很可能在未来三个月后结束下跌的趋势。著名经济学家、房地产专家董藩否认房地产出现“拐点”的说法，并表示部分学者的“拐点论”有“恶搞”的成分。

“市场观望气氛仍然浓厚”

自去年年底以来，中国楼市进入观望期后，年初出现的“拐点论”无疑加重了这一趋势。

北京师范大学教授、北师大房地产研究中心主任董藩认为，市场出现这种状况可以用供求关系来解释。从供给方面看，去年地产商在房价快速上涨时人为拉长周期，以期望推迟销售获得更高的回报。而政府方面去年因为放盘太多，延长了地产商的开发周期，再加上政府去年以来增加了保障房的供应量，从而使这段时期房地产总体供应量大大增加。

从需求的角度看，董藩分析，去年央行连续多次上调利率，加重了供房者的成本；另外，去年“9·27房贷新政”提高了二套房首付比例，再加之央行多次上调存款准备金率，这些措施都极大地抑制了房地产市场的需求。另外，去年有关物业税的传言，也对普通购房者产生了很大影响。

据有关数据显示，去年底至今年一二月份，楼市成交量进入低谷，三月份有所回升，但在六月份继续下跌趋势。董藩表示，由于市场都在观望，今年短期内市场仍然是波动状态，除了部分城市外，全国多数城市总体呈微涨或微跌之势。

“深圳地产暴跌只是特例”

深圳楼市在去年楼市的暴涨暴跌中一直处于风暴的中心。

董藩认为，深圳地产的大涨大跌其实是可以预期的。深圳地理位置接近香港，在香港楼市虹吸效应下，深圳楼市的上涨是必然的。另外，从深圳的投资者结构看，资产在数百万到1000万之间的投资者很多，最适应投资地产行业。因此在去年楼市上涨行情下，出现投资者大量追涨的现象，几乎到非理性状态。

与会专家认为，这一轮房价上涨中，深圳楼市的投机心理太重。当大家都投机时，地产市场就容易出问题。因为有相当多的投资者资金实力有限，主要靠借贷来投资，因此在去年国家出台政策调控楼市后，深圳楼市出现大幅度下跌也是正常的。

但董藩表示，在这一轮楼市的调整中，深圳地产的大幅度下跌在全国还只是特例。从全国看，大部分城市楼价还是持平或微跌，而真正出现明显下跌的只有深圳、广州等部分珠三角城市。他认为，深圳属于比较自由的市场，资金进出容易，在楼市出现动荡的情况下，容易出现暴涨暴跌现象。但从全国来看，尤其是北方城市需求仍然很旺，投机较少，因此价格比较平稳。

“拐点论有恶搞的成分”

对于此轮楼市调整，董藩分析，估计8到10个月才能结束。他表示，原来预计楼市半年就可结束下跌行情。但5月汶川大地震对地产市场打击很大，因此调整期可能延长至3个月后。

有关数据似乎也证实了董藩的说法。数据显示，在去年底楼市开始下跌后，到今年3月份广州楼市在交易价格和交易量上都出现了明显的回升。深圳楼市在二三月份出现缓慢回升后，随后再次出现下滑的状态。与会专家表示，深圳楼市仍然处于严冬期。

但董藩否认房地产出现“拐点”的说法，他认为部分学者的“拐点论”有“恶搞”的成分。他分析，目前楼市真正出现明显降价的只有部分沿海城市，而北京等大部分北方城市仍为小幅度上涨或微跌。而且由于城市房产是逐步向外围发展，造成目前楼价的统计的缺陷(以地理位置较差的房子比较地理位置较好的房子)。因此，实际情况是楼市可能有微涨。

广州合富辉煌首席市场分析师黎文江亦赞同房地产市场在3个月后回暖的说法。他引用广州市国土房管局的说法：“今年五一比去年五一成交量有大幅度回升，市场正在加速回暖的步伐，六七月份有可能恢复到正常水平。”黎文江认为，政府的言论表明，其希望房地产市场稳定和逐步走向正常。

董藩判断，由于目前CPI高企，国家宏观调控下半年放松的可能性不大，但财政政策放松的可能性较大。而房地产业在GDP中所占的权重较大，因此房地产这种不正常的状态不会持续太久。目前楼市虽然出现一定震荡，但需求仍然很旺，三个月后楼市调整期将结束，重新转暖。